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LEGISLAÇÃO/PRÁTICA


  • DEFINIÇÃO DE CONDOMÍNIO
    • Para existir um condomínio têm que coexistir num prédio partes comuns e fracções autónomas.

    1) QUAIS SÃO AS PARTES COMUNS? - ARTIGO 1421º CÓDIGO CIVIL(CC)

    a) São comuns as seguintes partes do Edifício:
      I - O solo, bem como os alicerces, colunas pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
      II - O telhado ou terraços de cobertura/ ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;
      III - As entradas, vestíbulos/ escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
      IV - AS Insolações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.
    b) Presumem-se ainda comuns:
      I - Os pátios e jardins anexos ao edifício;
      II - Os ascensores;
      III - As dependências destinadas ao uso e habitação do parteiro;
      IV - As garagens e outros locais de estacionamento;
      V - Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.
    2) O QUE É QUE O CONDÓMINO TEM EM PROPRIEDADE EXCLUSIVA? - ARTIGO 1420° CC

    A fracção que lhe pertence.

    Conclusão:
      Para existir um condomínio, um edifício ou conjunto de edifícios tem que estar dividido em partes distintas.

        - Fracções autónomas (Propriedade de vários indivíduos)
        - Partes comuns (Propriedade de todos)


    O condomínio pressupõe a constituição do prédio em propriedade horizontal.


  • DEFINIÇÃO DE PROPRIEDADE HORIZONTAL
    • Um prédio encontra-se no regime de propriedade horizontal quando todas as fracções se encontram autónomas, ou seja, são distintas e isoladas, independentes, com saída para via publica ou para uma parte comum do prédio.

    l) QUAIS OS DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA A CONSTITUIÇÃO DE UM PRÉDIO COM PROPRIEDADE HORIZONTAL?
      - Documento emitido pela Câmara Municipal que declara que as fracções autónomas respeitam os requisitos legais;


  • DESPESAS DO CONDOMÍNIO

    • DESPESAS DE CONSERVAÇÃO E FRUIÇÃO - ARTIGO 1424 CC

    1) COMO DEVEM SER DIVIDIDAS AS DESPESAS DO CONDOMÍNIO?
      As despesas correntes de condomínio devem ser pagas pelos condóminos na proporção do valor ( permilagem ) das suas fracções na propriedade horizontal.

      Excepções a esta regra:

        - Se o titulo constitutivo determinar de outra forma;
        - Se o regulamento previr outras situações;
        - Se for aprovado em assembleia de condóminos por maioria de 2/3 a alteração da proporção da comparticipação ( podem existir abstenções, não podendo existir qualquer voto contra).
    2) MÉTODO DE PAGAMENTO DAS DESPESAS CORRENTES DE CONDOMÍNIO.
      Normalmente cada condómino paga uma prestação, mensal ou trimestral para garantir o pagamento dos encargos com as partes comuns.

      O valor da prestação deve ser calculado tendo em conta os gastos previstos para esse ano e deve ser aprovado em reunião de condóminos convocada pelo administrador.
    3) QUEM GERE OS VALORES ENTREGUES PELOS CONDÓMINOS?
      Pare o funcionamento normal do condomínio têm que se efectuar várias despesas, nomeadamente o pagamento às empresas que prestam serviços de limpeza e manutenção de elevadores entre outros gastos.

      É ao administrador que compete gerir os valores entregues (ver funções do administrador).

    DESPESAS COM INOVAÇÕES - ARTIGO 1426º CC

    As despesas com inovações ficam a cargo dos condóminos nos termos fixados no supra título III A. 1).

    Excepção a esta regra:

    Condóminos que não tenham aprovado a inovação e que a recusa tenha sido judicialmente considerada como fundada - outras de natureza voluptuária ou que não sejam proporcionadas à importância do edifício


    DESPESAS COM OBRAS DE CONSERVAÇÃO E BENEFICIAÇÃO


    1) REPARAÇÕES INDISPENSÁVEIS E URGENTES
      Estas despesas ficam a cargo dos condóminos nos termos fixados no supra título III A. l).
    2) REPARAÇÕES NECESSÁRIAS À MANUTENÇÃO DO PRÉDIO EM BOAS CONDIÇÕES
      No caso de destruição do edifício ou de uma parte que represente, pelo menos, três quatros do seu valor, qualquer dos condóminos tem o direito de exigir a venda do terreno e dos materiais, pela forma que a assembleia vier a designar.

      Se a destruição atingir uma parte menor, pode a assembleia deliberar, pela maioria do número dos condóminos e do capital investido no edifício, a reconstrução deste.

      Os condóminos que não queiram participar nas despesas da reconstrução podem ser obrigados a alienar os seus direitos a outros condóminos, segundo o valor entre eles acordado ou fixado judicialmente.


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